Wat betekent dat precies?

Veel huiseigenaren kijken door de huidige marktontwikkelingen naar hun volgende woonstap. Misschien zoek je meer ruimte, wil je dichter bij werk wonen of ben je klaar om te verduurzamen. Zodra je je huidige woning verkoopt en vervolgens een nieuwe koopt, behoor je tot de groep doorstromers. Die status heeft invloed op je hypotheekmogelijkheden. Je krijgt namelijk te maken met regels die anders zijn dan voor starters, bijvoorbeeld voor de maximale leencapaciteit en renteaftrek.

Nieuwe woning betekent ook een nieuwe hypotheek

Het is een misverstand dat een hypotheek één-op-één meeverhuist naar je volgende huis. Een hypotheek is namelijk gekoppeld aan het huis dat je verkoopt.

Rente doorgeven aan je nieuwe lening: dát kan wél

Waar je hypotheek niet meeverhuist, kan je rente vaak wel mee. Zeker wanneer je nu een aantrekkelijke rente hebt, is dat iets om scherp op te letten. Je moet dan wel opnieuw kiezen voor dezelfde geldverstrekker. Per bank gelden andere spelregels. Soms moet je oude hypotheek eerst volledig weg zijn, soms mag je de rente al eerder veiligstellen.

Is huidige hypotheek onder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) gesloten en koop je nu zonder NHG (boven €470.000 in 2026 of €498.200 bij verduurzaming) of stijgt het risico door een hogere lening ten opzichte van de woningwaarde? Dan kan er een opslag gelden. Toch blijft je meeneemrente het vertrekpunt, wat vaak gunstiger is dan de actuele rente.

Maximale leencapaciteit

De hypotheek wordt opnieuw getoetst op inkomen. Staat je mee te nemen rente korter dan 10 jaar vast? Dan rekent de bank met de wettelijke toetsrente van 5%, wat je maximale hypotheek kan verlagen. In plaats van de werkelijke, mogelijk lagere rente, rekenen geldverstrekkers met een fictief, hoger percentage om je te beschermen tegen rentestijgingen na afloop van de rentevaste periode.

Ook de resterende looptijd van de mee te nemen lening delen spelen een rol. Voor de nieuwe hypotheek geldt vaak dat de resterende looptijd van de rentevaste periode gehandhaafd blijft, zodat je niet opnieuw “op nul” begint. Om recht te houden op hypotheek rente aftrek moeten deze leningdelen nog steeds vanaf het moment dat ze zijn gestart in 30 jaar worden afgelost. Heb je bijvoorbeeld al 5 jaar afgelost? Dan moet het resterende deel in 25 jaar worden afgelost. Nieuwe extra leningdelen krijgen wél weer 30 jaar als looptijd.

Overwaarde inzetten via een overbrugging

Heb je op je huidige woning overwaarde opgebouwd? Dat bedrag wil je waarschijnlijk gebruiken voor de aankoop van je volgende huis. Wanneer dat nieuwe huis eerder wordt geleverd dan de verkoop van je huidige woning, heb je tijdelijk financiering nodig: een overbruggingslening. Het idee is simpel: je krijgt alvast toegang tot geld dat later vrijkomt.

Heeft je woning nog geen koper? Dan wordt de maximale hoogte van de overbrugging vaak beperkt. Daardoor ligt je totale financiering soms tijdelijk hoger dan uiteindelijk nodig blijkt.

Houd rekening met dubbele lasten

Tijdelijk twee woningen betekent vaak:

• twee hypotheken
• rente op de overbruggingshypotheek
• dubbele energiekosten, verzekeringen en belastingen

Je moet kunnen aantonen dat je dit financieel aankunt, soms tot wel 12 maanden.

Fiscale aandachtspunten

Gebruik je niet alle overwaarde? Dan wordt dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar. De besteding van je eigenwoningreserve bepaalt je belastingvoordeel.

Hypotheek voor of na 2013 afgesloten?

• Voor 2013
  Deels aflossingsvrij met renteaftrek blijft vaak mogelijk, tot het eerdere aftrekbare bedrag.
• Vanaf 2013
  Nieuwe leningdelen alleen renteaftrek bij annuïtair/lineair aflossen binnen 30 jaar.

Sta je op het punt om door te stromen?

Wil je zeker weten wat je mogelijkheden zijn om goed beslagen te kunnen gaan oriënteren op een nieuwe woning, neem dan contact op voor vrijblijvend persoonlijk hypotheekadvies op maat. Wij helpen je graag.